Программа реновации домов, Федеральный Закон № 494-ФЗ

Содержание

Ответы на вопросы о всероссийской реновации.

В конце прошлого года вышел Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий”.

Принят он был быстро, 18 сентября он был еще только внесен в Государственную думу, а уже 30 декабря он был подписан президентом и опубликован.

Закон этот объемный. Официально опубликованная редакция насчитывает 118 страниц, состоит из 19 статей и вносит изменения в 17 федеральных законов и кодексов, доступна она по [ссылке].

Мы его прочитали (трижды прочитали, а некоторые положения и вовсе по пять-шесть раз), два месяца разбирали его с экспертами, и готовы дать ответы на наиболее важные вопросы, касающиеся этого Федерального закона.

Вопрос 1. Правда ли, что этот закон фактически отменяет право собственности на помещения в многоквартирных домах?

Очень бы хотелось бы написать, что «нет, не правда», но, к сожалению, данный закон действительно весьма привольно обходится с правом собственности на помещения в многоквартирных домах, и в особенности с правом собственности на нежилые помещения. Также закон, опять же, весьма своеобразно обходится с правом собственности на индивидуальные жилые дома и садовые домики.

Впрочем, чтобы составить полное впечатление, прочитайте ответы на другие вопросы.

Вопрос 2. О чем вообще этот закон и причем тут «реновация»?

Закон вводит в Градостроительный кодекс РФ и другие законы такое понятие как комплексное развитие территорий – по закону это совокупность мероприятий направленных на «создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Понятие Комплексное развитие территории заменяет собой ранее использовавшиеся понятия: развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, освоение территории в целях строительства стандартного жилья, и другие понятия, ранее описанные в отмененной теперь главе 5.1 Градостроительного кодекса РФ.

В части 1 статьи 64 Градостроительного кодекса РФ указаны цели комплексного развития территории, и согласно им, комплексное развитие территорий делается, грубо говоря, чтобы сделать территории лучше, благоустроеннее, инфраструктурно развитее, эффективнее, а также чтобы привлечь внебюджетные источники финансирования обновления застроенных территорий.

По сути же все сводится к тому, что в отношении определенной территории в установленном порядке принимается решение о ее комплексном развитии, потом в установленном порядке это все согласуется, в установленном порядке выбирается кто будет комплексно развивать территорию, а потом вся частная недвижимость на территории (с некоторыми исключениями – об этом ниже) в установленном порядке или изымается муниципалитетом (за деньги), или передается лицу, в установленном порядке получившему право комплексно развивать территорию (тоже за деньги).

При этом в части 2 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ указано, что решение о комплексном развитии территорий может предусматривать необходимость строительства многоквартирных домов или домов блокированной застройки на комплексно развиваемой территории.

Как видно, в законе активно используется опыт московской реновации – когда на выбранной властями территории сносят всю недвижимость и строят новые жилые дома.

Впрочем, согласно этому закону все равно остается возможность, что в рамках комплексного развития территории на ней, например, снесут ветхую недвижимость и построят замечательный парк. Тут все будет зависеть от органов власти вашего региона и вашего города. И вы уже сейчас можете спрогнозировать, насколько грамотно ваши местные власти воспользуются новыми возможностями и в чьих интересах.

Вопрос 3. Какие виды комплексного развития территории придумали законодатели?

Законодатели придумали четыре вида комплексного развития территории, которые зависят от того, что собственно находится на данной территории.

Это (согласно ч.1 ст. 65 ГрК РФ):

  1. комплексное развитие территорий жилой застройки,
  2. комплексное развитие территорий нежилой застройки,
  3. комплексное развитие незастроенной территории,
  4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

По понятным причинам, далее мы будем писать только о комплексном развитии территорий жилой застройки, чтобы не укрупнять и без того большой текст и не вносить в него ненужной путаницы.

Вопрос 4. Кто решает какие территории будут «комплексно развиты»?

В зависимости от того, какие территории попадают в проект комплексного развития территорий, решение о комплексном развитии принимают (согласно ч. 2 ст. 66 ГрК РФ):

  1. Правительство РФ – для земли и недвижимости, находящихся в федеральной собственности; либо если решение реализуется в рамках инвест-проекта за счет федерального бюджета (кроме расселений авариного жилья); либо если решение о комплексном развитии территорий будет реализовываться юридическим лицом, определенным Российской Федерацией.
  2. Высший орган исполнительной власти субъекта РФ – если реализация проекта будет происходить с привлечением средств бюджета субьекта РФ; или же если решение будет реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом РФ, или же если комплексно развиваемая территория расположена на территории двух или более муниципальных образований.
  3. Главой местной администрации во всех остальных случаях.

Вопрос 5. В каком порядке принимается решение о комплексном развитии территорий?

Требования к порядку принятия решения о комплексном развитии территории прописаны во все той же статье 66 Градостроительного кодекса РФ. А сам порядок должен быть установлен нормативным актом субъекта РФ. Поэтому для окончательной ясности ждите принятия своих местных законов и постановлений.

Сама процедура принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки выглядит вот так:

  1. подготовка проекта решения и его согласование, если оно необходимо,
  2. опубликование проекта решения,
  3. проведение общих собраний в многоквартирных домах, не признанных аварийными, но включенных в проект решения (предельный срок проведения таких собраний не менее месяца) по вопросу включения домов в проект,
  4. принятие решения и его опубликование – решение о комплексном развитии территории жилой застройки принимается в срок не более чем 30 дней со дня окончания срока, установленного для проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (ч. 4 ст. 67 ГрК РФ),
  5. проведение торгов (не всегда обязательно, подробнее в ответе к вопросу 7),
  6. заключение договора о комплексном развитии территории (в случае если проводились торги),
  7. подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки,
  8. определение этапов реализации решения, с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение,
  9. непосредственно проектирование, снос и строительство на комплексно развиваемой территории.

Вопрос 6. Должны ли быть проведены какие-нибудь общественные слушания?

Если для реализации решения о комплексном развитии территории необходимо внесение изменений в генплан или проекты планировки, в этом случае общественные обсуждения либо публичные слушания могут проводиться в границах территории, в отношении которой и было принято решение о комплексном развитии территории (ч. 3.1 ст. 28 ГрК РФ). При этом допускается одновременное проведение общественных слушаний и по внесениям изменений в генплан, и по проектам планировки территорий (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ).

Также если для реализации решения о комплексном развитии территории вносятся изменения в правила землепользования и застройки, общественные обсуждения или публичные слушания по внесению изменений в таковые правила проводятся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, а срок проведения данных общественных обсуждений или публичных слушаний не может быть более чем один месяц (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ).

Такие изменения необходимы, так как в правилах землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке должны устанавливаться территории, в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ). Эти территории могут быть как определены заранее, так и уже после принятия решений о комплексном развитии территорий (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ). В последнем случае принятие решения о комплексном развитии территорий будет основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 6 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

То есть, проведение комплексного развития территории будет всегда сопровождаться проведением общественных обсуждений или публичных слушаний, но только в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

Вопрос 7. Почему проведение торгов не всегда обязательно?

Все просто: по замыслу законодателей комплексное развитие территории может производить как стороннее юридическое лицо, так и непосредственно администрация района или органы власти субъекта РФ, или даже непосредственно Российская Федерация (ч. 1 ст. 66 и другие положения ГрК РФ).

Так вот, если решение о комплексном развитии территорий органы власти реализуют не сами, то они на торгах определяют того, кому в итоге достанется право комплексно развивать территорию (п. 5 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством РФ в соответствии с требованиями статьи 69 Градостроительного кодекса РФ. Проект соответствующего Постановления Правительства РФ опубликован (ссылка), но пока еще не принят.

Вопрос 8. Какие многоквартирные дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки?

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены (согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ):

  1. многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
  2. многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
    • а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное властями региона значение;
    • б) совокупная стоимость капитального ремонта данных домов превышает стоимость, определенную властями региона;
    • в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный властями региона, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
    • г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии в соответствии с СП 454.1325800.2019;
    • д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные властями вашего региона.

Также в границы территории, попадающей под комплексное развитие территории жилой застройки, могут быть включены и другие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, при условии, что они расположены в границах одного квартала или микрорайона (элемента планировочной структуры) вместе с многоквартирными домами, попадающими под комплексное развитие территории (ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Вопрос 9. Если мой дом попадет в проект комплексного развития территории жилой застройки, то что будет с моей квартирой?

Во-первых, если ваш дом не признан аварийным, то вы можете провести собрание собственников и принять решение об исключении вашего дома из проекта комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Подробнее о нюансах проведения данного собрания описано в ответе на вопрос 10.

Во-вторых, если ваш дом все-таки попал в проект комплексного развития, то у вас есть два пути: или вы получите деньги за вашу квартиру (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ), или же вы получите другое жилье (ч. 4 и ч.7 ст. 32.1 ЖК РФ).

В случае с деньгами все просто. Если вы согласитесь на получение возмещения, то выплачиваемая вам сумма должны быть определена с учетом рыночной стоимости вашей квартиры, рыночной стоимости общего имущества в вашем многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным домом, ваших затрат на переезд и оформление нового жилья (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом эта сумма определяется на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 3 ст. 32.1 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Однако, если в изымаемой квартире или комнате проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения собственнику такого жилого помещения не допускается, и он может только получить другое жилье (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если же вы напишите заявление на предоставление другого жилья, то вы получите другую квартиру с зачетом его стоимости при выплате вам возмещения за старую квартиру (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Или вы можете получить жилье большей площади, доплатив при необходимости (ч. 22 ст. 32.1 ЖК РФ).

Но и это еще не все. Власти вашего региона могут издать свой нормативный акт, согласно которому и собственники, и наниматели изымаемых квартир могут получить право на получение равнозначной квартиры – квартиры имеющей то же количество комнат и такую же или большую площадь, а также соответствующей стандартам, установленным властями региона и расположенной в том же поселении или городе (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

То есть именно за властями региона оставили «последнее слово» решающее, насколько справедливо будут даваться новые квартиры взамен изымаемых.

В-третьих, если ваша квартира у вас не в собственности, а по соцнайму, вы все равно имеете право принять участие в собрании собственников по вопросу исключения вашего дома из проекта комплексного развития (п. 3.2 ст. 45 ЖК РФ). Ну и если дом все равно попадет под комплексное развитие, то взамен освобождаемой вами квартиры вам предоставляется другая квартира, также по соцнайму, площадь и количество комнат в которой не меньше чем в старой квартире, а по письменному заявлению эта новая квартира может быть предоставлена вам в собственность (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).

К слову, недвижимость, попавшая в решение о комплексном развитии территории не обязательно должна быть снесена, а она может быть реконструирована. Например, многоквартирный дом может быть надстроен, в нем заменены все инженерные сети и изменены планировки.

Вопрос 10. Как многоквартирный дом попадает в проект комплексного развития территории жилой застройки, и как он может быть исключен из этого проекта?

Сначала дом включают в проект решения авторы и инициаторы этого решения (см. ответ на вопрос 4). А какие дома могут попасть проект комплексного развития территории жилой застройки описано в ответе на вопрос 8.

Затем этот проект подлежит официальному опубликованию (см. ответ на вопрос 5).

Далее наступает череда собраний собственников в многоквартирных домах, включенных в проекты решения и не являющихся аварийными. Внеочередное общее собрание для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории, подлежащей комплексному развитию, может быть созвано по инициативе органов власти либо по инициативе определенного властями юридического лица, реализующего решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ).

Предельный срок проведения такого собрания устанавливается властями региона и должен быть не менее одного месяца (п. 3 ч. 6 ст. 66 ЖК РФ).

В таком собрании участвуют не только собственники жилых помещений, но и наниматели квартир по договорам социального найма, которые именуются как «представители собственника жилого помещения». При этом кворум для проведения данного собрания устанавливается как не менее чем половина от общего количества голосов собственников жилых помещений (ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).

Если данное собрание не будет проведено, например, по причине отсутствия кворума, то дом автоматически включается в решение о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 5 ст. 67 ГрК РФ).

Если на данном собрании не менее двух третей от общего количества голосов собственников жилых помещений проголосуют за включение дома в решение о комплексном развитии территорий, то дом также включается в решение (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ).

Из этого следует, что если такое собрание было проведено с требуемым кворумом, но меньше двух третей голосов собственников жилых помещений проголосовали за, то дом не попадает в решение о комплексном развитии территории жилой застройки и не будет снесен. Поэтому если вы не хотите, чтобы ваш дом расселили, следите, чтобы те, кто будет считать голоса на собрании не выкинули решения с голосами против.

Но если дом все-таки попал в решение о комплексном развитии территории, то у собственников квартир в нем еще есть шанс исключить свой дом из решения. Для этого им надо провести уже свое собрание об исключении многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории. Кворум у такого собрания все также не менее половины от общего количества голосов жилых помещений (ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ), но, чтобы проголосовать об исключении дома из решения достаточно всего одной трети голосов собственников жилых помещений (п. 2 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ).

Но проголосовать об исключении дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки можно только до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ). По сути на это есть 20 дней (срок утверждения документации органами местного самоуправления) плюс время, необходимое на проведение общественных обсуждений или публичных слушаний.

Напоминаю, все что написано в ответе на этот вопрос, все это касается только домов, которые не были признаны аварийными и подлежащими сносу. Аварийные дома снесут в любом случае, и права на выход из решения о комплексном развитии территории жилой застройки у их жителей нет.

Отдельно обратим внимание на то, что собственники нежилых помещений в многоквартирном доме фактически не имеют никакого права участвовать в собраниях о включении или исключении многоквартирного дома из проекта комплексного развития территории.

Вопрос 11. А чего ждать собственникам частных домов или домов блокированной застройки?

Согласно требованиям пункта 3 части 8 статьи 65 ГрК РФ в целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты земельные участки с расположенными на них жилыми домами блокированной застройки, объектами ИЖС, садовыми домами, но за исключением земельных участков с домами или постройками, которые признаны аварийными или которые имеют высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения, в соответствии с критериями, которые опять же утверждают власти субъекта РФ.

С учетом требований части 5 статьи 65 ГрК РФ, получается, что если посреди «частного сектора» стоит дряхлый многоквартирный дом, тот этот многоквартирный дом вместе со всем окружающим его частным сектором вполне может попасть в решение о комплексном развитии территории. Потому что многоквартирный дом дряхлый и соответствует критериям попадания под расселение. Территорию, где он находится, включают в проект комплексного развития. А так как в частном секторе, например, нет централизованной канализации, и властями субъекта РФ, например, установлено, что частные дома без подключения к централизованной канализации не соответствуют необходимым критериям, то и земельные участки ИЖС будут включены в решение о комплексном развитии территории.

То есть, опять все зависит от властей вашего региона. При этом у собственников частных домов не будет таких возможностей избежать изъятия, какие есть у собственников квартир в многоквартирных домах.

Но если изымаемый частный дом оформлен как жилой, то у его собственника есть право не только на получение возмещения, но и право на получение равнозначного жилого помещения, как у владельцев квартир.

Вопрос 12. Как смогут изъять квартиру если квартира в ипотеке/залоге или на нее наложен арест?

Законодатели позаботились и об этом.

Если изымаемая квартира в доме, попавшем в решение о комплексном развитии территории, находится в ипотеке, то обременение по ипотеке автоматически перекладывается на предоставляемое новое жилое помещение (абз. 5 ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке” и ч. 4.4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Если же на квартиру наложены какие-то другие обременения или арест, то они также переходят на новую квартиру, предоставляемую взамен изъятой (ч. 15 и ч. 17 ст. 32.1 ЖК РФ).

При этом ни наличие ипотеки, ни арест недвижимости не служат препятствием для изъятия этой недвижимости.

Но в законе остается неясность, что делать в случае, если квартира в ипотеке, однако собственник квартиры желает получить за нее возмещение, и не хочет получать равноценную квартиру. Очевидно, что решать этот вопрос придется с банком, в котором оформлена ипотека.

А вот квартиру в аресте поменять на возмещение очевидно не удастся, не смотря на отсутствие прямого запрета в новом законе.

Вопрос 13. Могут ли отобрать нежилое помещение в многоквартирном доме, если он попадет в проект?

Да, нежилые помещения в многоквартирных домах, попавших в решение о комплексном развитии территории жилой застройки подлежат изъятию по решению властей региона. Это указано в пункте 2 части 6 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

Земельные участки на территориях, попавших в решение о комплексном развитии также подлежат изъятию (ч. 7 ст. 65 ЖК РФ).

Изымают объекты недвижимости опять же, не просто так, а за деньги. Процесс изъятия нежилой недвижимости в целях комплексного развития территории жилой застройки, комплексного развития территории нежилой застройки подробно описан в статье 56.12 Земельного кодекса РФ.

Ну а если нежилая недвижимость у вас не в собственности, а в аренде, то вы получаете право получить в аренду новое нежилое помещение и некоторые другие, предусмотренные законом права (ч. 6 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ”).

Вопрос 14. Если в доме, попавшем под комплексное развитие территории жилой застройке нам принадлежит не квартира, а комната в коммуналке?

Взамен комнаты в коммунальной квартире, если по состоянию на 1.01.2021 г. она находится либо в собственности либо в соцнайме, во включенном в решение о комплексном развитии жилой территории доме, собственнику или нанимателю может быть предоставлена в собственность или по соцнайму отдельная квартира.

Но только если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ и решением о комплексном развитии жилой территории (ч. 8 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ).

Вопрос 15. Что делать, если я хочу остаться жить в старой квартире, но дом попал в проект комплексного развития территорий?

Подробный ответ к этому вопросу дан в ответе на вопрос 10.

Вопрос 16. Что будет с нашими накоплениями на капитальный ремонт?

В статью 169 ЖК РФ была добавлена часть 2.2 где указано, что собственники квартир в домах попавших в решение о комплексном развитии территорий жилой застройки освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт, начиная с первого месяца года, в котором предполагается начать их переселение. Но органы власти вашего региона могут установить и более ранний срок.

При этом закон не освобождает от оплаты капитального ремонта владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах. Что странно.

Средства, собранные вами на капитальный ремонт, будут использованы органами власти на цели реализации комплексного развития территории жилой застройки, а не возвращены вам (ч. 2.2 ст. 169 ЖК РФ).

Вопрос 17. Хороший это закон или плохой, сделайте пожалуйста какой-нибудь вывод?

Корректность реализации этого закона в вашем городе целиком и полностью зависит от ваших органов местного самоуправления, а также от органов власти вашего субъекта РФ (края, области или республики).

В зависимости от качества нормативных актов, принятых органами власти вашего субъекта РФ, а также в зависимости от того, какие территории ваши органы местного самоуправления захотят «комплексно развивать» вы можете получить как снос исторического центра города и застройку его безобразными высотками, так и получить превращение городского гетто в современный и благоустроенный район.

Но сейчас однозначно можно сказать, что закон этот сырой. Закон этот никак не защищает права собственности владельцев нежилой недвижимости, что может повлечь для них дополнительные издержки, и как следствие для нас всех станут дороже товары в магазинах и разнообразные услуги. Также этот закон практически никак не защищает право собственности владельцев индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Людмила Синицына

Приветствую вас! Я рада, что Вы заглянули в гости. Добро пожаловать на мой сайт zhkhnews.ru. Давайте знакомиться. Меня зовут Людмила Синицына. В разделе Об авторе вы можете узнать о том, как меня выбрали председателем МКД. О чем я пишу смотрите в разделе О сайте. Буду признательна Вам за отзывы и комментарии! С удовольствием отвечу на вопросы. Мне важно знать Ваше мнение о моих статьях и материалах. Надеюсь, что Вы станете частым гостем на сайте. Ведь вместе мы сделаем больше! С наилучшими пожеланиями к Вам, Людмила Синицына.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.